5 principais dúvidas sobre financiamento imobiliário

Adquira seu imóvel sem sustos ao optar por esse sistema

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Uma das formas mais comuns de se adquirir a tão sonhada casa própria é através do financiamento. O mercado oferece algumas formas para obter esse empréstimo, seja direto com a construtora ou no banco.

Se você está prestes a bater o martelo, fique atento às dicas do assessor jurídico da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), João Bosco Brito. Ele explica regras, prazos e documentações necessárias para você não ter problemas no negócio.

1- Quais são as exigências para conseguir um financiamento imobiliário?

 João Bosco Brito – Se você vai comprar um imóvel na planta ou em construção, direto com a construtora, precisará apresentar apenas documentos de identidade e CPF. Não há exigência de “ficha limpa”. Já no financiamento bancário, além da “ficha limpa”, é exigido comprovação de rendimento adequado ao valor do crédito (valor da prestação não pode ultrapassar 30% do valor da renda líquida). Também é necessário apresentar certidão de nascimento ou casamento, certidões de protestos, distribuidor judicial, imposto de renda e comprovante de residência.

2- Quanto tempo demora para sair o crédito?

Direto com a construtora, imediatamente. Em financeiras, 30 dias para aprovar o crédito e até 180 dias para liberar o dinheiro.

3- Em quantas vezes pode-se financiar um imóvel?

 Em planos governamentais, como no Minha Casa, Minha Vida, o imóvel pode ser financiado em até 360 meses. Outros negócios, pelo Sistema Financeiro da Habitação, até 240 meses. Em planos privados, como o Sistema Financeiro Imobiliário, o critério é da construtora. Em geral, até 120 meses.

4- Qual o problema principal que inviabiliza um financiamento?

 No financiamento direto com a construtora, quando é emitido o contrato, as cláusulas chamadas “abusivas” deixam o comprador desmotivado para o negócio, pois favorecem a construtora com cobrança de taxas, comissão do corretor por fora, juros indevidos, correções ilegais, incorporação não registrada etc. Nos planos oficiais e financiamentos bancários, a falta de cadastro limpo ou de renda mínima necessária são os maiores impecilhos.

5- A caixa é mesmo a melhor opção para financiamento? Por quê?

 É a melhor opção para as pessoas da classe média baixa ou de baixa renda, que podem comprar pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Porém, famílias da classe média com renda maior e estabilidade de emprego, financiar direto com a construtora é a melhor opção. Já para quem não tem muita pressa no imóvel, a melhor opção é o consórcio.

 

Fonte:  Imovelweb

Os dez mandamentos para a compra de um imóvel

Com um método simples de pontuação baseada em 10 itens, compare os imóveis e faça a melhor escolha

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Encontrar o imóvel ideal exige dedicação. Com tantos lançamentos, as opções disponíveis no mercado, entre novos e usados, são muitas, mas encontrar aquele que se encaixa perfeitamente no orçamento e nas necessidades da família é tarefa que demanda empenho. Para começar a procurar, o primeiro passo é delimitar a região de interesse e o preço. A partir daí, 10 mandamentos te ajudarão a comparar os imóveis e fazer a melhor escolha:

1- Estado de conservação: verifique se existem, trincas no piso ou na parede; manchas de umidade indicando possibilidade de vazamentos; peças ou partes que apresentam possibilidade de se soltar (azulejos e pisos, por exemplo). Se for possível ver o telhado, verifique se faltam telhas ou se estão rachadas, se as calhas apresentam furos ou se estão enferrujadas.

2- Idade do imóvel: com a idade, o imóvel passa a apresentar problemas e necessitar de manutenção freqüente. Quanto mais novo, melhor.

3- Acessibilidade: é importante verificar a proximidade do imóvel à rede de transportes. Quanto mais vias de acesso e tipos de transporte (ônibus, trens, metrô etc.), mais fácil será o dia a dia da família para ir e voltar do trabalho, da escola e de outros locais rotineiros.

4- Vizinhança: este item depende muito do perfil do comprador. Deve-se buscar sempre, de acordo com seus objetivos, a vizinhança que mais lhe agrade. Por exemplo: o baladeiro quer estar próximo à vida noturna; o atleta quer ficar perto de parques e academias; a família com filhos em idade escolar dá prioridade a bairros que tenham boas escolas; casal sem filhos pode escolher morar próximo ao trabalho. Mas deve-se considerar também outras benfeitorias públicas, como áreas verdes e parques. Uma boa vizinhança valoriza o imóvel.

5- Posição em relação ao sol: imóveis com face norte tendem a ser mais iluminados e menos úmidos. Em outras palavras, são mais saudáveis.

6- Documentos: cuidado com a documentação, escritura e registro do imóvel (matrícula). Se tiver alguma dúvida, procure um profissional, por exemplo, um corretor de imóveis. Não dê nenhuma entrada ou parcela de pagamento sem ter certeza que toda documentação está correta.

7- Potencial de valorização: pense no futuro! A implantação de uma nova linha ou estação de metrô próxima pode valorizar muito o imóvel. A construção de um Shopping Center poderá também trazer valorização. Consulte a prefeitura ou sub-prefeitura do bairro para saber se haverá algum projeto de infraestrutura que possa significar desapropriações. Este é o lado negativo de um imóvel para o qual faltou informação na hora da compra.

8- Condições ambientais: cuidado com áreas sujeitas a enchentes, ou seja, locais baixos e próximos a rios e córregos. Verifique também a proximidade com lixões e, particularmente, o passivo ambiental do imóvel. Em outras palavras: cheque se o terreno onde o imóvel foi construído pode ter problemas vindos de ocupações anteriores.

9- Ruídos: tenha certeza de que o barulho não será um problema. Vias com tráfego excessivo, na rota de aviões e helicópteros, próximos a linhas férreas, por exemplo, podem incomodar.

10- Construtora: uma boa construtora trará menos dores de cabeça na futura manutenção do imóvel. Verifique se há reclamações pela internet junto a órgãos oficiais e se há reclamações de atrasos de obras. Pesquise no Procon.

Mas como organizar todos esses itens? A dica do Antonio Lopez, diretor da Hilco Appraisal, é criar um método de pontuação baseado nos “dez mandamentos”: para cada item, atribua uma pontuação de zero a cinco para o imóvel em estudo. “Pontue de acordo com o observado, pelo ponto de vista positivo ou negativo. Melhores características terão pontuação mais próximas de cinco e piores, mais próximas de zero. Com duas ou três opções em estudo você poderá decidir-se com mais segurança”, orienta Lopez.

O diretor faz ainda um último lembrete: “paciência e boas pesquisas aumentam a chance de realizar um bom investimento”.

O Corretor de Imóveis e as Novas Áreas de Especialização

A profissão de corretor de imóveis, ao completar 50 anos de regulamentação no Brasil, oferece uma série de novas frentes de trabalho e de oportunidades profissionais. Estes novos desafios profissionais podem ser superados pelos corretores de imóveis que possuem conhecimento e experiência.

Pré-requisitos para exercer a profissão de corretor de imóveis

Para atuar no mercado imobiliário como corretor de imóveis, o interessado deve ter no mínimo 18 anos. Existem duas maneiras para ingressar regularmente no mercado imobiliário. Através do curso Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) e do Curso de Bacharelado em Ciências Imobiliárias, para quem possui segundo grau. Ambos os cursos qualificam o profissional para o exercício da profissão de corretor de imóveis em todo o território nacional. Sem uma dessas titulações o profissional não pode dar entrada no registro do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI).

A Lei n° 6.530/78 consolidou a profissão e concedeu a seus integrantes o título de Técnico em Transações Imobiliárias. Segundo o estudo Perfil dos Corretores de Imóveis e Imobiliárias do Brasil 2011, realizado pelo Sistema Cofeci-Creci, há 260 mil corretores existentes no Brasil. Em2012, aprofissão de corretor de imóveis completa 50 anos de regulamentação e vive um bom momento de especialização, com profissionais preparando-se e capacitando-se para novas frentes de trabalho e de oportunidades profissionais.

Panorama do mercado imobiliário

O mercado imobiliário passa por um bom momento de venda de imóveis em lançamentos e de imóveis usados, causados por uma conjugação favorável de fatores. O crédito imobiliário está acessível. Em nenhum outro período da história, as pessoas de baixa renda estiveram com tão boas condições de financiamento imobiliário como atualmente. Diante do aumento da procura, os lançamentos estão oferecendo itens de lazer e diferenciais que antes só eram entregues em prédios de classe média-alta. Para quem tem dificuldades em adquirir um imóvel na planta, por causa de ter que conciliar as parcelas com o aluguel, os imóveis de revenda aparecem como uma opção interessante de compra.

Com o mercado imobiliário em alta, a concorrência torna-se cada vez mais acirrada. Embora os preços ainda se mantenham em elevação e os profissionais fechando negócios, percebe-se uma certa cautela por parte dos clientes compradores. Os interessados em adquirir casas ou apartamentos têm demonstrado mais tempo para formalizar as transações. Eles estão estudando melhor as possibilidades de financiamento, pesquisando preços. A cautela pode ser explicada pela volta da inflação e a consequente redução do poder de compra das famílias.

Conhecimento e experiência do corretor de imóveis passam a ter valor

Os corretores de imóveis em épocas passadas, na sua grande maioria, foram profissionais que empreenderam o seu negócio de forma intuitiva e calcado no seu toque pessoal. Por meio de iniciativas próprias, formados na “escola da vida”, entre acertos e erros, conseguiram marcar a sua presença no mercado imobiliário, enquanto que outros não obtiveram o mesmo sucesso. As mudanças que ocorriam no mercado não eram tão rápidas e nem tão marcantes. De certa forma, as empresas trabalhavam com todos os tipos de imóveis e em todos os bairros da cidade, nas atividades de compra, venda e locações. O espírito que prevalecia era de concorrência direta com outras empresas que atuavam na mesma cidade ou localidade.

O Corretor de Imóveis – profissional liberal – pode atuar como empresário, como assalariado ou autônomo e também através de parcerias com outros colegas ou empresas, sem vínculos empregatícios. Além da tradicional intermediação de compra e venda de imóveis, atualmente o corretor encontra campo de trabalho nos segmentos de locação e administração de carteira imobiliária, venda de áreas rurais, venda de loteamentos, consultoria de mercado, lançamentos de empreendimentos imobiliários, assessoria técnica e financeira para financiamentos e documentação, atendimento e negociação em construtoras.

Com o advento da internet, aliado à graduação superior que muitos profissionais possuem, alguns com cursos de empreendedorismo e com a expansão e diversificação do mercado imobiliário, novas práticas e especializações começam a surgir na área imobiliária. Para se habilitar a participar desta nova “onda” de oportunidades de trabalho, o critério que prevalece é o conhecimento e experiência do corretor de imóveis e dominar um segundo idioma.

Hoje, há empresas da área imobiliária, que estão à procura de profissionais que possam orientá-las na formulação de alianças estratégicas entre empresas imobiliárias. O mercado disputa corretores de imóveis especialistas em incorporação, especialistas na área de recursos humanos, especialistas na área de gestão financeira, especialistas na área de marketing, especialistas em diferentes áreas do direito. Há pequenas empresas da área imobiliária que estão precisando de profissionais que as orientem a se vincularem a uma rede de franquias; de corretores de imóveis especialistas em fusão de empresas da área imobiliária; de corretores de imóveis para gerir rede de imóveis; de corretores de imóveis com conhecimento de fundos de investimentos imobiliários; de corretores de imóveis com a especialização de elaborar o Sumário do Imóvel à Venda; entre outras. Uma nova frente de trabalho que se abre é para aqueles que dominam outro idioma e que têm uma visão global de mercado e julgam-se aptos a buscar clientes e oportunidades em outros países.

Em grandes centros, as imobiliárias, as empresas de corretagem de imóveis e os corretores de imóveis autônomos devem saber se posicionar e encontrar uma ou mais áreas de especialização. Estas áreas de especialização podem ser determinadas pelos seguintes critérios:
 

Funcional – Atua de forma convencional e comercializa todos os tipos de imóveis.

Por área geográfica – Atua em diferentes bairros ou regiões. Facilita o conhecimento do bairro e o atendimento às especificidades do local. 

Por produtos – Atua com determinados tipos de produtos. Torna possível maior proximidade à clientela, o que facilita o conhecimento e domínio dos produtos similares que a concorrência oferece. 

Por clientes – Atua junto a diferentes tipos de clientes em função dos perfis e das necessidades deles.

Por valor – Atua em função da variação do valor e dos tipos de clientes atendidos.

Misto – Atua combinando mais de uma forma de segmentação.

 A empresa ou o corretor de imóveis que escolher atuar como especialista é um profissional que se ocupa exclusivamente de um segmento específico do mercado. Estratégia recomendada para aqueles que desejam ser o “melhor no mercado”,  iniciativa que os ajuda a se diferenciarem e a se destacarem no mercado.

Exs.:  Especialista em apartamentos de 4 dormitórios (Por produto).

Especialista em apartamentos de 4 dormitórios, no bairro Higienópolis (Misto – combina a especialização Por produto e Por área geográfica).

Como obter a excelência na prestação de serviços – vantagem competitiva

Para se obter a excelência na prestação de serviços, na comercialização de imóveis novos e usados, alguns cuidados essenciais precisam ser observados e praticados pelos corretores de imóveis:

    A venda de imóveis é uma venda complexa e se desenvolve de acordo com as “fases do processo de vendas”: Abordagem – Entrevista – Apresentação/Demonstração – Objeção – Fechamento;

    O corretor de imóveis deverá fazer a “lição de casa”, ou seja, estudar os imóveis que pretende oferecer, antes de “sair vendendo”. Assim, ele estabelece um padrão de apresentação e de comunicação do imóvel que será oferecido, com a elaboração do Sumário do Imóvel à Venda.  Esta iniciativa ajuda o corretor de imóveis a aumentar o número de efetivação de negócios por clientes atendidos;

    O corretor de imóveis deverá entender a sutileza que existe na expressão “vender o imóvel é diferente de vender ao cliente”. Por meio da entrevista, o corretor de imóveis procura antecipar os desejos, problemas e necessidades dos clientes. Com perguntas bem formuladas, indaga sobre: que o cliente pensa, como quer o imóvel, onde o quer, quem irá morar no imóvel, quanto pretende pagar o, de que forma irá pagar, entre outras perguntas. Há cinco motivos básicos de compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram. Ao final da entrevista, o corretor de imóveis deverá saber enquadrar o cliente atendido em um dos seguintes motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de espírito e Dor.

Identificado o motivador de compra do cliente que está sendo atendido, o corretor de imóveis passa a atuar de forma diferente dos demais, colocando em prática a “língua dos benefícios” em vez de ficar “vendendo características”. Quando a argumentação de vendas é baseada apenas nas características, ela tem pouco poder de persuasão, uma vez que os clientes estão interessados em benefícios específicos, e não nas características. O cliente não compra o imóvel, mas o que o imóvel faz para ele. O corretor de imóveis deve procurar enfatizar as vantagens e benefícios que o cliente obterá com o investimento que pretende realizar. Na sua argumentação persuasiva, o corretor de imóveis saberá dizer “aquilo o que o cliente gostaria de ouvir” – inteligência em vendas. Assim, o cliente dá mais valor ao imóvel e repara que o imóvel não custa mais, vale mais. Este cuidado ajudará o corretor de imóveis a apresentar argumentos de vendas mais eficazes e persuasivos, na fase de apresentação/demonstração do imóvel, entre outras ações que poderão ser desenvolvidas.

Com o mercado imobiliário aquecido, o corretor de imóveis tem possibilidade de efetivar boas vendas tanto de imóveis em lançamentos, assim como de imóveis de terceiros, usados ou seminovos. Os profissionais poderão, também, ousar e desbravar novas frentes de trabalho. O segredo para os corretores de imóveis obterem sucesso em qualquer uma destas alternativas é se dedicarem e procurarem se diferenciar por meio do conhecimento e da experiência.

Por: Sylvio Lindenberg

Fonte: Laguna&Bauler

É possível conciliar a carreira de corretor de imóveis com outra profissão?

Nos dias atuais é cada vez mais comum encontrarmos pessoas que se dividem entre duas profissões. Devido ao custo-benefício que a área apresenta, no mercado imobiliário isso também é bem corriqueiro. Segundo dados do CRECI-SP, cerca de 78% dos corretores de imóveis vêm de outras áreas. Apesar da corretagem demandar bastante tempo e dedicação, isso não impede que muitos corretores de imóveis se dividam entre mais de uma profissão como a advocacia, arquitetura, engenharia, administração, entre outras.

O primeiro passo para ter duas (ou mais) profissões é a organização do seu tempo. Ser corretor de imóveis significa ter tempo disponível para se relacionar com clientes e para fazer atendimentos e visitas, nas mais diversificadas horas do dia. Ter uma agenda bem organizada é imprescindível para que não haja confusão entre as áreas.

É preciso também respeitar os seus locais de trabalho e saber utilizar seus recursos nos momentos corretos, como por exemplo, não utilizar o telefone de um emprego para resolver assuntos referentes ao outro.

Um ponto que ajudará com que você tenha sucesso nessa dupla empreitada é saber claramente quais são os seus objetivos, para ambas as carreiras. Fatores como responsabilidade e comprometimento, que são primordiais para um corretor de imóveis estar bem posicionado no mercado, também são importantes para que haja um equilíbrio na divisão de profissões, pois só sabendo onde se quer chegar é que o profissional conseguirá obter metas e traçar planos mais objetivos.

Existem muitos corretores de imóveis que, por exemplo, são advogados e atuam na advocacia imobiliária e contratual, bem como engenheiros que atuam como corretores de imóveis na avaliação de imóveis.  Conciliar as duas atividades seria a forma mais adequada e ideal, porém isso nem sempre é possível. É preciso encontrar um ponto de equilíbrio entre as atividades que você se dispõe a exercer, não desqualificando uma em razão da outra.

Agora se uma de suas atividades exige mais tempo que a corretagem, ter um site imobiliário irá ajudá-lo nesse equilíbrio, pois assim você pode trabalhar em outra área e manter-se atuando como corretor de imóveis, com a sua imobiliária disponível na Internet. Quando procurarem por imóveis compatíveis com os seus, seu site estará disponível online, juntamente com as suas formas de contato. Com a facilidade do site imobiliário, você será mais facilmente encontrado e, eventualmente, poderá efetuar bons negócios e vendas, mantendo o relacionamento ativo com os seus clientes.

Além do aumento de sua renda, ter duas profissões pode fazer de você um profissional melhor qualificado e com rendimento acima da média no mercado de trabalho. Profissionais com dupla jornada precisam ser dinâmicos, organizados e bons administradores do seu tempo, qualidades que são muito bem vistas pelas empresas atuais. Utilize suas habilidades de uma área de atuação para ajudar a alavancar a outra carreira e nunca esqueça de fazer algo que, além de tudo, lhe dê prazer, pois isso ajudará no seu desempenho  e no sucesso em todas as atividades escolhidas.

Fonte: Blog Imobex

Seu imóvel lhe pertence ? Tem Certeza ?

A prova principal de que você detêm a propriedade do imóvel é o registro no Cartório de Registros de Imóveis da cidade onde mora. Sem esse documento você não pode provar que é o proprietário. Existe um princípio jurídico que diz "QUEM NÃO REGISTRA, NÃO É DONO."

Consórcio imobiliário é ideal para quem não tem pressa

Modalidade é semelhante a uma poupança com a garantia que o bem será entregue através de um lance ou da sorte do consorciado

Nestes casos, consórcio imobiliário acaba sendo mais atraente que o financiamento (Fotos: Thinkstock)

Para as pessoas que estão planejando comprar um imóvel e não tem a necessidade imediata de adquirir o bem, o consórcio é um ótimo negócio. O produto acaba sendo mais atrativo que o financiamento habitacional, porque nele não há cobrança de juros e apenas uma taxa de administração – que varia entre 1% e 1,5% do valor do imóvel definido pelo consorciado – é cobrada ao ano.

Além disso, não tem segredo participar de um consórcio imobiliário, é exatamente como o de veículo. Basta definir um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e aderir a um grupo. Por norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por turma multiplicando por dois o número de meses previstos, que pode variar de 80 a 240 meses. Ou seja, se o prazo do consórcio for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

Os consorciados que quiserem aproveitar o benefício devem seguir as mesmas regras de uso do FGTS que são válidas para quem está comprando via financiamento imobiliário. Além de o saldo só poder ser usado por trabalhadores com mínimo de três anos de contribuição, o mutuário não pode ter outro imóvel adquirido com recursos do fundo no mesmo município. O consorciado deve respeitar ainda o limite de R$ 500 mil para a compra do imóvel e não ter mais de três parcelas em atraso.Ulitização do FGTS – Quem tem um consórcio imobiliário pode usar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para liquidar ou complementar a carta de crédito e para composição de lance. A medida foi aprovada pelo Conselho Curador do FGTS no final de 2009 e regulamentada pela Caixa Econômica Federal (CEF) em março deste ano.

Antes de fechar o negócio, o interessado tem que ler todas as cláusulas contratuais

Lance ou sorte – Até o fim do prazo do consórcio imobiliário, a pessoa física ou jurídica que visa adquirir um imóvel tem duas formas de conseguir esse bem: por sorteio ou dando um lance. Os palpites são as formas mais efetivas de não precisar contar com a sorte para adiantar a data de ter em mãos o bem comprado. Isto é, quanto maior o lance, maior a chance de ser contemplado pela administradora de consórcios.

Quando o cliente é contemplado, ele recebe carta de crédito que tem o mesmo poder de uma compra à vista. Além disso, há diversas opções para o consorciado acelerar o negócio, como, por exemplo, dar um imóvel menor na troca do maior.

Cuidados – Antes de fechar negócio, o interessado deve observar se o consórcio está registrado no Banco Central (BC), que regulamenta os consórcios imobiliários, e também ler todas as cláusulas contratuais. Os especialistas aconselham que o consorciado participe de todas as assembleias e tire possíveis dúvidas com a adminsitradora.

O consumidor também deve analisar sempre os contratos e as taxas de administração praticadas para não cair no engano de desistir e, na hora de pegar o dinheiro de volta, a empresa devolver menos.

Fonte: ZAP Imóveis

Habite-se: para que serve?

A importância do Habite-se

O documento Habite-se dá uma segurança que o imóvel foi construído dentro das normas que foram estabelecidas pela prefeitura. É a prefeitura que aprova ou não a construção de qualquer imóvel.

O Habite-se não garante a qualidade

Este documento não pode ser considerado um certificado de garantia de que a construção foi feita seguindo às normas de engenharia e arquitetura, e também não atesta a segurança e a qualidade.

Para que serve o Habite-se

Se o seu projeto para construção de um imóvel foi aprovado pela prefeitura é porque o mesmo obedeceu à legislação local e após a liberação do alvará a construção pode ser iniciada. Se a construção atingiu o nível para emissão do habite-se, o proprietário terá que ir até o órgão competente da prefeitura e providenciar uma vistoria e constatar se o que foi construído retrata o projeto aprovado inicialmente.

Processo de liberação do Habite-se

O Habite-se será emitido em poucos dias se o projeto foi aprovado. Caso haja um problema, a certidão será liberada somente após a resolução do mesmo.

Documentos necessários para obter o Habite-se

Sem a certidão do Habite-se o imóvel perde o valor na hora da venda;

Contas de água e luz não atestam regularidade do imóvel;

IPTU emitido serve só para arrecadação de impostos e não porque o imóvel está regularizado;

Entidades que financiam a compra do imóvel exigem a certidão do Habite-se;

Imóveis comerciais que não possuem o Habite-se não conseguem alvará de funcionamento.

Pré requisitos para emissão do Habite-se

Certidão das concessionárias de serviços públicos;

Laudo do corpo de bombeiro;

O projeto do arquiteto tem que respeitar a legislação urbanística para o local e respeitar o número de andares o total da área construída de acordo com a avaliação da Secretaria de Urbanismo.

Cobre o Habite-se da construtora assim que ela entregar o imóvel. Caso demore muito, procure a Secretaria de Urbanismo para saber o que está acontecendo.

Fonte: Marketing e Publicidade Imobiliária

O que é INCC, VGV, Habite-se e Incorporação Imobiliária e qual a importância?

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).

Histórico

O INCC  foi divulgado pela primeira vez em 1950. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra.Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.

Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV, é também um dos que mais despertam a curiosidade dos que estão entrando neste mercado. Afinal, qual o significado do termo VGV e qual sua importância para o mercado imobiliário?

VGV significa Valor Geral de Vendas. É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.

Por exemplo: a construtora A pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

Qual a importância do VGV?

Além ajudar a indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa no mercado, dentre outros.

De acordo com levantamento feito pela Folha Online em 2006, as incorporadoras de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing. Já a forma como este percentual é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.

Você, futuro morador de um apartamento novo, já deve ter ouvido muito falar de um documento que dependemos diretamente para a entrega do imóvel depois de construído, o Habite-se. Mas afinal, você sabe o que é o Habite-se?

É um documento, emitido pela prefeitura local, atestando que o imóvel foi construído seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado. Enfim, é uma certidão que aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”.

Para retirar o Habite-se, o proprietário do imóvel, no caso a construtora, faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providencia uma vistoria no local para constatar se o que foi construído realmente condiz com o projeto inicial aprovado na prefeitura.

Incorporação Imobiliária é um documento registrado em cartório que dá a segurança para o cliente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, além da legalidade do projeto, as características e metragens do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.

Incorporação Imobiliária é o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando uma pessoa (física ou jurídica) se compromete a construir um edifício ou conjunto deles, como apartamentos e áreas comuns. O incorporador também pode comercializar as unidades antes (na fase da planta) ou durante a fase de construção do empreendimento.

Fonte: Marketing e Publicidade Imobiliária

Como avaliar se investir em imóvel para alugar vale a pena

Veja os quatro principais pontos a considerar antes de investir na compra de um imóvel para ganhar com a locação

Compare a renda fixa com o retorno do imóvel, mas não se esqueça de manter aplicações de maior liquidez

São Paulo – Se você está disposto a ter um pouco de trabalho e enfrentar a burocracia para comprar um imóvel para alugar – ou se está para se mudar e não sabe se vende ou aluga seu antigo imóvel – existem algumas maneiras de saber se o investimento realmente vale a pena, ou se é melhor colocar o dinheiro em um investimento mais seguro e mais líquido. Imóveis não são investimentos de baixo risco, e a forma mais conservadora de investir neles é visando uma boa renda com aluguel. Afinal, a valorização pode ou não ocorrer, sendo um fator mais difícil de ponderar e, portanto, de maior risco.

Por isso, convém ficar atento aos sinais do mercado – e do imóvel – para saber se a opção é realmente uma boa. A seguir, os pontos que você deve observar antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:

1. Compare o retorno com aluguel com o retorno da renda fixa

O aluguel pode ser encarado como um retorno percentual sobre o investimento que você fez no imóvel. Mas ao compará-lo com outros investimentos, lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas. E considere o investimento no imóvel como sendo o valor bruto despendido por ele, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Conheça todos os custos na hora de comprar um imóvel usado.

Suponha que o valor total despendido em um imóvel foi de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12).

O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos. Enquanto isso, o risco de calote do governo brasileiro é atualmente considerado o menor do mercado. O risco dos grandes bancos também é considerado baixo, e a poupança ainda conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito para valores até 70 mil reais.

A comparação considerada mais adequada é com a Nota do Tesouro Nacional-série B (NTN-B) que paga juros semestralmente, título do Tesouro Direto que paga um percentual fixo mais a inflação pelo IPCA. A NTN-B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento, coisa que não tem nada a ver com o fluxo de um imóvel.

Embora o aluguel em um único mês não seja corrigido automaticamente pela inflação, normalmente essa correção ocorre todo ano, pelo IGP-M. Os dois índices de inflação costumam ser divergentes – no ano passado, o IPCA fechou em 5,84% e o IGP-M em 7,81% -, mas no longo prazo, costumam convergir. Outro fator que torna a comparação adequada é que tanto imóveis quanto NTN-Bs são investimentos de longo prazo. A liquidez da NTN-B, contudo, é maior, uma vez que ela pode ser vendida antes do vencimento em caso de emergência.

Para comparar os dois investimentos, você pode tomar como base o aluguel que você conseguiria por determinado imóvel, ou considerar dados de mercado, fornecidos pelos CRECIs ou Secovis (Sindicatos da Habitação) estaduais, ou ainda pelas próprias imobiliárias. Se não informarem o retorno médio, normalmente as pesquisas desses órgãos informam os preços médios de venda e os aluguéis médios em cada região, o que já permite o cálculo do retorno bruto.

Por exemplo: de acordo com os preços de imóveis anunciados e os aluguéis pedidos pelos proprietários acompanhados pelo Índice FipeZap, o retorno médio com aluguel de imóveis em São Paulo está em 0,48% ao mês (5,76% ao ano). Suponha um aluguel que seria tributado na faixa mais alta de imposto de renda (27,5%) e que o proprietário pagaria 8% de taxa de administração imobiliária, o máximo recomendado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP). O imóvel estará sempre ocupado e não vamos considerar a depreciação.

O retorno líquido desse imóvel seria, portanto, de aproximadamente 0,32% ao mês ou 3,84% ao ano. Poderíamos considerar esse retorno como sendo acima da inflação, uma vez que, após um ano, esse valor será corrigido pelo IGP-M. Entre as NTN-Bs disponíveis para compra, o retorno varia de 3,53% a 4,04% ao ano mais IPCA, antes de imposto de renda e eventuais taxas de administração. Os vencimentos variam entre 2020 e 2050.

Em função desses prazos, a alíquota de IR para quem não vendesse os títulos antes do vencimento seria de 15%. Vamos também considerar uma corretora que cobre zero taxa de administração, o que deixaria apenas a taxa de custódia obrigatória de 0,3% ao ano sobre o valor dos títulos. O rendimento líquido dessas NTN-Bs, portanto, variaria de algo como 2,53% a 3,48% ao ano acima do IPCA.

Nesse cenário, o aluguel vale mais a pena que a NTN-B, mas dependendo de outras condições de mercado – como o aquecimento da economia, a taxa de vacância, a administração e as condições do imóvel – o investidor pode considerar o prêmio de risco pequeno em relação à renda fixa. No longo prazo, ao vender o imóvel o investidor pode obter uma valorização ou, no mínimo, a correção pela inflação, como ocorre com a NTN-B. Mas uma desvalorização também pode ocorrer.

Uma comparação mais simples pode ser feita com a caderneta de poupança, em que não incidem taxas ou imposto de renda. Com a Selic em 7,25% ao ano, a caderneta vem remunerando em 0,41% ao mês, cerca de 5% ao ano. Supera o retorno líquido do aluguel em São Paulo, mas não conta com a correção da inflação. De fato, a poupança vem sistematicamente perdendo da inflação.

Para Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap, a comparação com a poupança, embora usual pela facilidade, não é a mais adequada. “Na poupança, o juro incide sobre o juro, o que não ocorre com o imóvel, que paga uma renda. A NTN-B é mais adequada pois paga juros semestralmente, e o investidor faz o que quiser com esse dinheiro”, explica.

Por meio desse tipo de comparação, você pode ainda descobrir o valor máximo que está disposto a pagar por um imóvel para ganhar uma determinada quantia de aluguel; ou ainda quanto de aluguel precisa cobrar para o investimento no imóvel que você já tem valer a pena.

2. Nunca se esqueça do imposto de renda

Como visto no exemplo anterior, a alíquota de imposto de renda que incide mensalmente sobre o valor dos aluguéis pode ser mais pesada que aquela que incide sobre os rendimentos de aplicações financeiras. Enquanto no primeiro caso a maior alíquota chega a 27,5%, no segundo, o máximo que se pode pagar ao Leão é 22,5% da rentabilidade.

No caso dos aluguéis, a alíquota é função do valor do rendimento, descontada a taxa de administração imobiliária, e existe uma faixa de isenção para aluguéis de baixos valores; já no caso das aplicações financeiras, não existe essa isenção, mas a alíquota é função do prazo. Para aplicações superiores a dois anos, paga-se apenas 15% de imposto de renda. Compare a tabela do imposto de renda para aplicações financeiras (primeiras duas colunas) com a tabela de IR para aluguéis válida para 2013 e atualizada anualmente (últimas duas colunas):

Tempo de aplicação	Alíquota (%)	Rendimento mensal (R$)	Alíquota (%)
Não há faixa de isenção	-	Até 1.710,78	Isento
Acima de 720 dias	15,0	De 1.710,78 até 2.563,91	7,5
De 361 a 720 dias	17,5	De 2.563,92 até 3.418,59	15,0
De 181 a 360 dias	20,0	De 3.418,60 até 4.271,59	22,5
Até 180 dias	22,5	Acima de 4.271,59	27,5

“Por isso é importante buscar uma maior eficiência tributária e considerar a rentabilidade líquida de IR ao comparar os investimentos”, lembra Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários da FGV-SP. Ele explica que uma forma de potencializar essa eficiência é optar por um imóvel menor e mais barato, que gere um aluguel isento ou de alíquota baixa (mas ainda assim representando boa rentabilidade), e diversificar o restante do dinheiro em outras aplicações financeiras. Pode ser mais vantajoso do que concentrar todos os recursos em um único imóvel mais caro e de aluguel mais alto.

3. Conheça as chances de o imóvel ficar vago por muito tempo

Consultorias imobiliárias, como corretoras e administradoras de imóveis, podem fornecer a você dados sobre a vacância dos imóveis residenciais e comerciais. Este é um bom ponto de partida para avaliar o risco de vacância dos imóveis na região, isto é, quais suas chances de ficar vagos e por quanto tempo. A taxa de vacância mostra o percentual de imóveis vagos, enquanto a velocidade de locação mostra o tempo médio para se alugar um imóvel naquela região ou uma unidade em determinado prédio.

Conhecer esses indicadores é fundamental, pois enquanto seu imóvel estiver vago, você não vai ganhar nem um centavo. Muito pelo contrário, só vai ter gastos com o condomínio, o IPTU e eventual manutenção do bem. A imobiliária Lopes, por exemplo, costuma fazer levantamentos do desempenho da carteira de imóveis sob sua administração, e mostrou que, no ano passado, um apartamento de dois quartos que ficava vago em São Paulo levava entre 15 e 24 dias para alugar. Já casas e apartamentos de três quartos levaram cerca de 40 dias.

É importante, portanto, ponderar se o retorno que você vai ter com determinado imóvel é adequado ao seu risco de ficar vago ou ao tempo que ele leva para ser alugado. Taxas de vacância altas ou muita demora para alugar, para um retorno que não é espetacular, são sinais de mau negócio. Mauro Miranda aconselha ainda a ser mais específico na pesquisa: “Verifique com os ocupantes do prédio pretendido se há muitas unidades vagas e há quanto tempo elas estão desocupadas”, diz.

Fique atento também ao número de lançamentos na região: se muitos prédios de muitas unidades serão entregues em breve para o mesmo tipo de locatário que você pretende atingir, o aumento da oferta pode fazer o valor do seu aluguel cair e a vacância aumentar.

4. Verifique a qualidade do imóvel e de sua administração

É claro que, ao escolher um imóvel, seja ele comercial ou residencial, você vai prestar bastante atenção à qualidade da unidade em si. Mas você se lembrou de fazer uma vistoria do prédio? De saber se sua administração é eficiente? Se seu condomínio é alto? “Não é só questão de retorno. Edifícios deteriorados e taxas de condomínio altas afugentam locatários que poderiam até pagar um aluguel mais alto”, diz Mauro Miranda.

Para o professor, é recomendável contar com o auxílio de um corretor e verificar se as condições do edifício ou do conjunto estão boas, se a fachada é apresentável, se o condomínio tem dívidas, se há ocupantes inadimplentes e se o custo de administração e manutenção é alto (que é o que ocorre em prédios antigos, por exemplo). Lembre-se de que, se a unidade ficar vaga, você terá que arcar com o custo do condomínio. E que imóveis também podem se tornar obsoletos, o que leva à desvalorização.

Fonte: Julia Wiltgen, de 

Comprador busca cada vez mais imóvel por smartphone e tablet

Na Coelho da Fonseca 35% dos clientes chegam à imobiliária depois de acessar seus canais digitais, sendo que 10% desses acessos são feitos por smartphones e tablets

Acesso aos canais digitais da Coelho da Fonseca por meios móveis cresceu 300% em um ano

São Paulo - Compradores estão usando cada vez mais aplicativos e outros canais digitais como ponto de partida para busca de imóveis, diz a imobiliária Coelho da Fonseca, uma das maiores do país no segmento de imóveis de alto padrão. O acesso por smartphones e tablets aos canais digitais da imobiliária teve um crescimento de 300% entre 2011 e 2012. 

Atualmente, 35% dos clientes que chegam à imobiliária o fazem depois de acessar informações em seus meios digitais (site, dispositivos móveis e redes sociais). Sendo que 10% entram em contato com a imobiliária depois de acessar seus canais apenas por meio de smartphones e tablets.

Segundo a Coelho da Fonseca, a possibilidade de acessar diversas informações sobre o imóvel pelo aplicativo tem agilizado as vendas, uma vez que os clientes já chegam às lojas sabendo quais imóveis eles querem. Desde 2010 a imobiliária possui um aplicativo para smartphones e iPads.

Depois dos meios digitais, o segundo canal que mais leva clientes à imobiliária são as placas de rua. Depois de observar as placas, muitos clientes passam a contatar a imobiliária pelo Torpedo Imóvel, um SMS que é enviado ao cliente com informações do imóvel, contatos diretos com a imobiliária, links para fotos e vídeos e disponível 24 horas.

Priscila Yazbek, de 

Crédito para habitação sobe em fevereiro, aponta BC

As operações de crédito direcionado para habitação no segmento pessoa física cresceram 2,0% em fevereiro ante janeiro, totalizando R$ 266,491 bilhões

Do valor total do crédito imobiliário, R$ 239,582 bilhões se referem a empréstimos concedidos com taxas reguladas pelo governo e R$ 26,909 bilhões a taxas de mercado

Brasília - As operações de crédito direcionado para habitação no segmento pessoa física cresceram 2,0% em fevereiro ante janeiro, totalizando R$ 266,491 bilhões. As informações foram divulgadas nesta terça-feira pelo Banco Central.

No acumulado de 12 meses, a expansão desse tipo de crédito está em 34,3%. Do valor total do crédito imobiliário, R$ 239,582 bilhões se referem a empréstimos concedidos com taxas reguladas pelo governo e R$ 26,909 bilhões a taxas de mercado.

O BC deixou de incorporar nesses dados as operações com crédito livre, alegando que elas são residuais. As operações com taxas de mercado apresentaram crescimento de 2,3% em fevereiro e de 34,1% em 12 meses.

Já os financiamentos a taxas reguladas avançaram 1,9% no mês passado e 34,3% em 12 meses.

Veículos

Já o estoque de operações de crédito livre para compra de veículos por pessoa física caiu 0,4% em fevereiro em relação ao mês anterior, recuando para R$ 192,770 bilhões no mês passado. No primeiro bimestre, houve retração de 0,2%. Em 12 meses, houve crescimento de 6,3%.

Já o saldo de operações de leasing para compra de veículos por pessoas físicas registrou redução de 6,1% ante janeiro. O saldo caiu para R$ 15,563 bilhões no fim de fevereiro. No bimestre, a queda é de 12,2%. Em 12 meses, o recuo foi de 50,7%.

As concessões acumuladas no mês de fevereiro para financiamento de veículos para pessoa física somaram R$ 5,997 bilhões, o que representa queda de 22,3% em relação ao mês anterior.

Célia Froufe e Eduardo Cucolo, do