domingo, 13 de outubro de 2013

A imobiliária pode exigir declaração de IR de um inquilino?

Internauta quer saber se é abusiva a prática de as imobiliárias exigirem declaração de IR completa e carteira de trabalho de um candidato a inquilino de imóvel


Mulher olha documentos e contas
Mulher olha documentos e contas: declaração completa de IR é exigida para que a imobiliária verifique toda a situação patrimonial do futuro inquilino   


Dúvida do internauta: Serei locatário de um apartamento e a imobiliária está pedindo uma cópia da minha última declaração de Imposto de Renda, além de cópia da carteira de trabalho. Os originais também devem ser apresentados pessoalmente. Essa prática é abusiva?

Estamos falando de uma relação privada, regida pela Lei do Inquilinato, a qual não prevê obrigatoriedade de fornecimento de documentos tais como Imposto de Renda ou Carteira de Trabalho. Assim, o inquilino não é obrigado a entregar tais documentos.

De fato estamos falando de mera questão comercial. Em outras palavras, o proprietário do imóvel ou mesmo a imobiliária que o administra solicita tais documentos para simples conferência das condições financeiras e da situação econômica do inquilino. Para isso, não é suficiente ter-se apenas o trecho da declaração de IR referente aos rendimentos recebidos, mas há que se verificar também quais são as condições patrimoniais do interessado.

Dito de outra forma, ainda que o interessado tenha uma excelente renda, pode haver empréstimos, eventuais pensões e outros ônus que venham a comprometer grande parte dos seus rendimentos (exemplos: pensões alimentícias, financiamentos de veículos, empréstimos pessoais etc.).

Quando se fala de Carteira de Trabalho, aquele que solicita cópia tem de fato a preocupação de conhecer sua estabilidade no seu atual emprego; a partir dela, é possível verificar se o interessado na locação do imóvel está recém-empregado ou não, entre outras informações.

Portanto, não há previsão legal que caracterize como abuso a solicitação de tais documentos, entre outros. É mero acordo comercial entre as partes e faz parte da negociação. Também não se trata de relação de consumo, mas sim de relação contratual regida por legislação própria. 
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*Alex Strotbek é consultor imobiliário especializado na gestão executiva de novos negócios no mercado imobiliário nacional e internacional. Graduado em Administração de Empresas, Comércio e Contabilidade pela escola de comércio Schweizerische Alpine Schule Davos, na Suíça, possui expertise em contratos imobiliários de compra e venda, permutas física e financeira, incorporações e lançamentos imobiliários e já gerenciou e acompanhou diversas negociações na área – desde o desenvolvimento e planejamento, até a execução das vendas.

Nova regra do FGTS só vale para nova compra de imóvel

Aumento do limite de preço do imóvel que pode ser comprado com recursos do FGTS só vale para contratos de compra e venda firmados a partir de 1º de outubro

Prédio em construção
Prédio em construção: limite de imóvel que pode ser pago com o FGTS subiu para 650 mil ou 750 mil reais, dependendo do estado da federação


São Paulo – O aumento do limite do preço do imóvel que pode ser financiado com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) só será válido para os novos contratos de compra e venda, assinados a partir do dia 1º de outubro. Assim, quem já estava financiando um imóvel de preço superior a 500 mil reais e que se enquadre nas novas regras não poderá usar o FGTS para amortizar prestações, devendo respeitar a regra antiga.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou o valor máximo dos imóveis prontos ou na planta que podem ser financiados com os recursos do FGTS. O limite passou de 500 mil para 750 mil reais no Rio de Janeiro, no Distrito Federal, em São Paulo e em Minas Gerais, e para 650 mil reais nas demais cidades. A medida entrou em vigor no último dia 1º de outubro.
Dentro do chamado Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o FGTS pode ser usado para dar entrada em um imóvel residencial pronto ou na planta ou pagá-lo à vista. Mas também pode ser usado em financiamentos e consórcios já iniciados, para amortizar prestações ou liquidá-los.
Assim, muita gente que já tinha iniciado um financiamento de imóvel com valor entre 500 mil e 750 mil reais (fora do SFH, portanto) ficou na dúvida se a nova regra lhes permitiria amortizar parcelas com recursos do FGTS. Mas, segundo o Ministério do Trabalho, isso não será possível, pois só contratos firmados a partir da data em que os novos limites entraram em vigor são contemplados.
Para usar o FGTS na compra de um imóvel, o trabalhador deve estar inscrito no regime do FGTS há no mínimo três anos, não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país e não ter propriedade, usufruto, cessão ou ter assinado promessa de compra e venda de outro imóvel residencial localizado na cidade onde trabalhe ou resida.
Já o imóvel deve ser necessariamente residencial, urbano e usado para moradia do comprador que utiliza o FGTS. Deve ser localizado na cidade onde o comprador trabalha ou reside há mais de um ano e respeitar os novos limites de valor estabelecidos. Também não pode ter sido adquirido pelo atual proprietário com recursos do FGTS há menos de três anos.

Há isenção de IR ao comprar um imóvel antes de vender o meu?

Cliente comprará uma casa nova e só depois vendera o imóvel onde mora atualmente; neste caso, há isenção de imposto sobre o ganho de capital da venda?


Miniaturas de imóveis em cima de um notebook

Especialista explica que venda precisa ser feita antes da compra do novo imóvel para a isenção valer

Dúvida da internauta: Eu e minha esposa entraremos no financiamento de um imóvel e colocaremos o nosso atual à venda. O imóvel em que moramos hoje é o único que temos e está quitado. Como a venda acontecerá numa data posterior à da compra, não sei se estaremos isentos do imposto de renda (IR) de 15% sobre o lucro na venda do nosso imóvel, mesmo que isso ocorra num prazo inferior a 180 dias. A ordem das operações influi na incidência do imposto?

Eu também li que existe isenção de imposto de renda para imóveis vendidos por um valor inferior a 440 mil reais, o que seria o nosso caso, desde que seja o único imóvel do contribuinte. Sendo assim, se eu tiver um imóvel financiado e outro quitado, simultaneamente, considera-se que eu sou dono de dois imóveis? Eu poderia considerar que eu possuía apenas um imóvel na época da venda, neste caso?
 
Resposta de Samir Choaib*:
Respondendo à primeira pergunta: Sim, a ordem das operações é requisito pra que a isenção seja aplicável. 
Em outras palavras, a venda deve, necessariamente, ocorrer antes da compra; ou seja, na hipótese levantada, a isenção prevista na lei 11.196 nao será aplicável.
E sobre a segunda questão, lamentavelmente você não poderá usufruir tampouco da isenção para imóveis vendidos por menos de 440 mil reais, pois na hipótese apresentada, você possuirá, para fins fiscais, a propriedade de dois imóveis. E os requisitos básicos são ser proprietário de um único imóvel na data da venda e não ter alienado qualquer outro bem imóvel nos últimos cinco anos.
 
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*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.