sexta-feira, 12 de dezembro de 2014

O risco de não registrar o seu bem imóvel

Como é comum acontecer, muitas pessoas enganam-se ao pensarem que basta ajustar os valores e assinar um contrato particular de compra e venda celebrada entre comprador e vendedor para tornar-se efetivo e legítimo proprietário do bem imóvel adquirido, é com este pensamento de seguridade do negócio jurídico e de confiança no vendedor que as pessoas erram, assinando o contrato de compra e venda acordado entre as partes, o comprador estará efetuando apenas o primeiro passo para tornar-se o legítimo proprietário do bem imóvel adquirido, vejamos o que aduz o art. 1.245 do Novo Código Civil sobre quando a transferência do imóvel é realizada:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóvel.
1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”

O risco de não registrar o seu bem imóvel Como vimos acima o comprador de uma casa, apartamento, terreno e demais patrimônios imobiliários, só passa a ser o verdadeiro proprietário de sua aquisição imobiliária quando a transferência é realizada e registrada no cartório de imóveis que abranger a circunscrição de seu imóvel em nome do novo adquirente.

Mas temos que salientar que esta transferência só ocorrerá se o imóvel estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, a teor do que dispõe o art. 195 da lei nº 6.015/73 ( Lei de Registro Imobiliário ), vejamos o que preceitua este artigo:


“ Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

Ou seja, se o imóvel não estiver registrado ou matriculado em nome do outorgante, este não poderá transferir a propriedade para o outorgado, a não ser, se o outorgante possuir uma procuração do antigo proprietário lhe dando total poderes para assinar sua transferência, deste modo o imóvel seria transferido de seu antigo proprietário (ressaltamos que proprietário é aquele em que no registro imobiliário o imóvel foi-lhe atribuído) para seu novo adquirente.

Para que o imóvel seja registrado no cartório de imóveis, uma de suas exigências é que antes terá que ser feita uma escritura pública de compra e venda em qualquer cartório de títulos e notas.

Relataremos agora a hipótese em que ocorre a dupla venda de um único imóvel, este é um dentre de muitos casos onde a pessoa pode perder a propriedade de seu imóvel pelo relevante fato de não ter registrado - o.

A dupla venda ocorre quando um único imóvel é vendido para pessoas diferentes por seu atual proprietário, em decorrência dessa ilegalidade, tornar-se-á proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar sua escritura pública de compra e venda devidamente registrada em um cartório de títulos e notas vamos exemplificar este fato para uma maior compreensão, tomaremos como exemplo as pessoas A, B e C, sendo A – vendedor, B – comprador 1 e C – comprador 2, então vejamos B compra o imóvel oferecido por A no dia 10 de fevereiro de 2004 e no dia seguinte leva todos os documentos necessários até um Cartório de Títulos e Notas para lavrar sua escritura pública de compra e venda, depois de lavrada, B guarda sua escritura e não a leva até o Cartório de Registro de Imóveis que abrange a circunscrição de seu imóvel.

Depois de um mês A torna a vender o mesmo imóvel que tinha vendido para B, neste caso o novo adquirente que denominamos de C, segue todos os correlatos passos e registra seu imóvel no Cartório de Imóveis competente, depois deste ato C passou a ser o atual proprietário do imóvel, ou seja, C efetuou a transferência mencionada no começo deste artigo, só que depois de alguns meses B também foi ao Cartório de Imóveis para registrar sua escritura pública de compra e venda, que para sua surpresa foi rejeitada, pois o atual proprietário não era mais A, não podendo assim o imóvel ser transferido por A.

Em relação ao exemplo exposto, verificamos de acordo com jurisprudência colhida no sítio eletrônico do nosso Egrégio Superior Tribunal de Justiça, que o comprador B, ao movimentar ação judicial contra o cartório de imóveis que registrou o imóvel em questão em nome do comprador C, esse terá requícias chances em ver a sua pretensão judicial atendida, pois além do mesmo ter agido de boa fé, o comprador B errou em não ter levado sua escrita pública de compra e venda ao competente registro de imóveis para registrá-la, vejamos a jurisprudência abaixo:

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CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA.
É só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induza que se anule o registro de outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé.
Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente.
Recursos conhecidos e providos.

(Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial, 1996/0051568-9, relator Ministro César Asfor Rocha, DJ: 04/09/2000 – pg.:00155, LexSTJ – vol.:00137 – pg.: 00410, data da decisão 24/05/2000, Resp.: 104200 - SP)

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Retiramos ainda do exemplo acima que para o Cartório de Registro de Imóveis, não interessa a data em que foi feita a escritura pública de compra e venda, mas sim, a quem registrou-a primeiro, em menção ao assunto abordado, vejamos abaixo jurisprudência pacificada pelo nosso Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
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CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PRENOTAÇÃO. PRECEDÊNCIA.
TEM PRIORIDADE PARA O REGISTRO O TITULO AQUISITIVO DE IMOVEL QUE POR PRIMEIRO APRESENTADO AO OFICIO DE REGISTROS PÚBLICOS (ART. 186DA LEI 6015/73).

(Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial, 1991/0003426-6, relator Ministro Dias Trindade, DJ:01/07/1991 – pg 09192, data da decisão 10/06/1991, Resp.: 8626 – BA)

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Salientamos que a prioridade para o registro será verificada de acordo com o protocolo da prenotação no Cartório Imobiliário, conforme preceitua os arts. 182 e 186 da lei nº 6.015/73 e art. 1.246 do Novo Código Civil, vejamos respectivamente os arts. 186 da lei 6.015/73 e art. 1.246 do Novo Código Civil:
“ Art. 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.”

“ Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro e este o prenotar no protocolo.”

Em menção ao artigo 186 da lei 6.015/73, salientamos que o direito de prioridade será dado para o requerente no prazo de 30 dias, ou seja, se houver alguma pendência em relação ao registro e o adquirente não apresentar o que lhe foi requerido no prazo mencionado acima, este perderá automaticamente o seu direito de preferência.

Nestes casos onde ocorrem a dupla venda de imóvel, existem algumas divergências entre doutrinadores e estudiosos do direito, onde alguns defendem a hipótese que apenas é cabível ao preterido uma ação regressiva de indenização contra o vendedor, corrente que possui como um de seus defensores Bruno de Mattos da Silva e existem as que defendem, que além da ação de indenização também é cabível uma ação penal, tomando como fundamento o art.171 do CPB, pois o vendedor do imóvel agiu com o intuito de induzir alguém ao erro para obter vantagem para si, alguns dos que defendem este pensamento jurídico são os ilustríssimos senhores doutores, José Alexandre Goiana de Andrade ( Advogado pertencente a secção da OAB/CE ) e Arthur Napoleão Teixeira Filho ( Juiz Federal Substituto da 11ª Vara de Pernambuco).

Contudo apresentado acima, transcreveremos o bocardo mencionado pelo douto escritor Bruno de Mattos e Silva em seu livro Compra de Imóveis: Aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos, vejamos:

“Quem não registra não é dono ”
Por isso devemos registrar o imóvel no menor espaço de tempo depois de celebrado e assinado o contrato de compra e venda, acordado entre comprador e vendedor.

Fonte: Charles Goiana de Andrade 

segunda-feira, 8 de dezembro de 2014

Avaliação de Imóveis


Desde 1978, através da lei 6.530, o corretor de imóveis tem a atribuição legal de opinar com relação à comercialização imobiliária. Junto ao COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis, existe o CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. O corretor além de ter a inscrição junto ao CRECI, deve ter o curso de Perito Avaliador, o que lhe credencia a confeccionar pareceres técnicos com embasamento científico.

Este Parecer Técnico traz diversas informações relevantes, como a descrição completa do imóvel e seu entorno, e informações que torna possível a aplicação de método comparativo de preços. Os pareceres emitidos pelos corretores de imóveis credenciados tem sido usados em varias circunstancias, como por exemplo atualização de plantas de valores venais de imóveis de municípios, garantias bancárias, processos judiciais, inventários e heranças, entre outros.

Para maiores informações, entrar em contato com a Pinheiro Imóveis pelo telefone 81 2103-9798, através do Perito em Avaliações Imobiliária, inscrito no Cadastro Nacional de Avaliador de Imóveis CNAI sob o nº 1703, Rodrigo Pinheiro.

Segue abaixo reportagem da Revista Construção Mercado, da Editora PINI, N.o 141, Ano 66, de Abril de 2013, traz reportagem, na pag. 22, com o titulo: Disputa por avaliações chega ao fim: