O risco de não registrar o seu bem imóvel

Como é comum acontecer, muitas pessoas enganam-se ao pensarem que basta ajustar os valores e assinar um contrato particular de compra e venda celebrada entre comprador e vendedor para tornar-se efetivo e legítimo proprietário do bem imóvel adquirido, é com este pensamento de seguridade do negócio jurídico e de confiança no vendedor que as pessoas erram, assinando o contrato de compra e venda acordado entre as partes, o comprador estará efetuando apenas o primeiro passo para tornar-se o legítimo proprietário do bem imóvel adquirido, vejamos o que aduz o art. 1.245 do Novo Código Civil sobre quando a transferência do imóvel é realizada: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóvel. 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” Como vimos acima o comprador de uma casa, apartamento, terreno e demais patrimônios imobiliários, só passa a ser o verdadeiro proprietário de sua aquisição imobiliária quando a transferência é realizada e registrada no cartório de imóveis que abranger a circunscrição de seu imóvel em nome do novo adquirente. Mas temos que salientar que esta transferência só ocorrerá se o imóvel estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, a teor do que dispõe o art. 195 da lei nº 6.015/73 ( Lei de Registro Imobiliário ), vejamos o que preceitua este artigo: “ Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.” Ou seja, se o imóvel não estiver registrado ou matriculado em nome do outorgante, este não poderá transferir a propriedade para o outorgado, a não ser, se o outorgante possuir uma procuração do antigo proprietário lhe dando total poderes para assinar sua transferência, deste modo o imóvel seria transferido de seu antigo proprietário (ressaltamos que proprietário é aquele em que no registro imobiliário o imóvel foi-lhe atribuído) para seu novo adquirente. Para que o imóvel seja registrado no cartório de imóveis, uma de suas exigências é que antes terá que ser feita uma escritura pública de compra e venda em qualquer cartório de títulos e notas. Relataremos agora a hipótese em que ocorre a dupla venda de um único imóvel, este é um dentre de muitos casos onde a pessoa pode perder a propriedade de seu imóvel pelo relevante fato de não ter registrado - o. A dupla venda ocorre quando um único imóvel é vendido para pessoas diferentes por seu atual proprietário, em decorrência dessa ilegalidade, tornar-se-á proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar sua escritura pública de compra e venda devidamente registrada em um cartório de títulos e notas vamos exemplificar este fato para uma maior compreensão, tomaremos como exemplo as pessoas A, B e C, sendo A – vendedor, B – comprador 1 e C – comprador 2, então vejamos B compra o imóvel oferecido por A no dia 10 de fevereiro de 2004 e no dia seguinte leva todos os documentos necessários até um Cartório de Títulos e Notas para lavrar sua escritura pública de compra e venda, depois de lavrada, B guarda sua escritura e não a leva até o Cartório de Registro de Imóveis que abrange a circunscrição de seu imóvel. Depois de um mês A torna a vender o mesmo imóvel que tinha vendido para B, neste caso o novo adquirente que denominamos de C, segue todos os correlatos passos e registra seu imóvel no Cartório de Imóveis competente, depois deste ato C passou a ser o atual proprietário do imóvel, ou seja, C efetuou a transferência mencionada no começo deste artigo, só que depois de alguns meses B também foi ao Cartório de Imóveis para registrar sua escritura pública de compra e venda, que para sua surpresa foi rejeitada, pois o atual proprietário não era mais A, não podendo assim o imóvel ser transferido por A. Em relação ao exemplo exposto, verificamos de acordo com jurisprudência colhida no sítio eletrônico do nosso Egrégio Superior Tribunal de Justiça, que o comprador B, ao movimentar ação judicial contra o cartório de imóveis que registrou o imóvel em questão em nome do comprador C, esse terá requícias chances em ver a sua pretensão judicial atendida, pois além do mesmo ter agido de boa fé, o comprador B errou em não ter levado sua escrita pública de compra e venda ao competente registro de imóveis para registrá-la, vejamos a jurisprudência abaixo: .......................................... CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA. É só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induza que se anule o registro de outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos. (Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial, 1996/0051568-9, relator Ministro César Asfor Rocha, DJ: 04/09/2000 – pg.:00155, LexSTJ – vol.:00137 – pg.: 00410, data da decisão 24/05/2000, Resp.: 104200 - SP) .......................................... Retiramos ainda do exemplo acima que para o Cartório de Registro de Imóveis, não interessa a data em que foi feita a escritura pública de compra e venda, mas sim, a quem registrou-a primeiro, em menção ao assunto abordado, vejamos abaixo jurisprudência pacificada pelo nosso Egrégio Superior Tribunal de Justiça: .......................................... CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PRENOTAÇÃO. PRECEDÊNCIA. TEM PRIORIDADE PARA O REGISTRO O TITULO AQUISITIVO DE IMOVEL QUE POR PRIMEIRO APRESENTADO AO OFICIO DE REGISTROS PÚBLICOS (ART. 186DA LEI 6015/73). (Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial, 1991/0003426-6, relator Ministro Dias Trindade, DJ:01/07/1991 – pg 09192, data da decisão 10/06/1991, Resp.: 8626 – BA) .......................................... Salientamos que a prioridade para o registro será verificada de acordo com o protocolo da prenotação no Cartório Imobiliário, conforme preceitua os arts. 182 e 186 da lei nº 6.015/73 e art. 1.246 do Novo Código Civil, vejamos respectivamente os arts. 186 da lei 6.015/73 e art. 1.246 do Novo Código Civil: “ Art. 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.” “ Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro e este o prenotar no protocolo.” Em menção ao artigo 186 da lei 6.015/73, salientamos que o direito de prioridade será dado para o requerente no prazo de 30 dias, ou seja, se houver alguma pendência em relação ao registro e o adquirente não apresentar o que lhe foi requerido no prazo mencionado acima, este perderá automaticamente o seu direito de preferência. Nestes casos onde ocorrem a dupla venda de imóvel, existem algumas divergências entre doutrinadores e estudiosos do direito, onde alguns defendem a hipótese que apenas é cabível ao preterido uma ação regressiva de indenização contra o vendedor, corrente que possui como um de seus defensores Bruno de Mattos da Silva e existem as que defendem, que além da ação de indenização também é cabível uma ação penal, tomando como fundamento o art.171 do CPB, pois o vendedor do imóvel agiu com o intuito de induzir alguém ao erro para obter vantagem para si, alguns dos que defendem este pensamento jurídico são os ilustríssimos senhores doutores, José Alexandre Goiana de Andrade ( Advogado pertencente a secção da OAB/CE ) e Arthur Napoleão Teixeira Filho ( Juiz Federal Substituto da 11ª Vara de Pernambuco). Contudo apresentado acima, transcreveremos o bocardo mencionado pelo douto escritor Bruno de Mattos e Silva em seu livro Compra de Imóveis: Aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos, vejamos: “Quem não registra não é dono ” Por isso devemos registrar o imóvel no menor espaço de tempo depois de celebrado e assinado o contrato de compra e venda, acordado entre comprador e vendedor. Fonte: Charles Goiana de Andrade