Os erros e intransigências dos proprietários de imóveis
residenciais e comerciais que podem tornar difícil a tarefa de encontrar
um locatário
Se
o mercado de locação está aquecido na sua cidade, mas você está
demorando muito a conseguir um inquilino para o seu imóvel, pode ser que
esteja cometendo algum erro. Imóveis bem localizados costumam ser
alugados depressa, mas se o problema não for a localização, outros
motivos, como o mau estado de conservação, o preço do aluguel ou alguma
intransigência do proprietário podem dificultar muito a locação e acabar
deixando o imóvel vago por mais tempo.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, o tempo que um imóvel
residencial leva para ser alugado tem ficado em torno de um mês. Casas
levaram de 13 a 32 dias para serem alugadas em junho, enquanto que
apartamentos levaram de 18 a 38 dias. Destes, os imóveis alugados mais
rapidamente foram os de um quarto (15,3 dias para casas e 21,6 dias para
apartamentos), enquanto que os de três quartos foram os que levaram
mais tempo (37,4 dias para casas e 38,9 dias para apartamentos).
Se você está tentando alugar um imóvel há muito tempo e não consegue
fechar negócio com ninguém, talvez seja você o responsável. Veja a
seguir quais os erros mais comuns dos proprietários que acabam afastando
os inquilinos em potencial, de acordo com especialistas no ramo de
locação:
1. Alugar um imóvel em mau estado de conservação
Esse talvez seja o erro Número Um dos proprietários, sobretudo de
imóveis residenciais. Após algumas locações, é inevitável que os imóveis
fiquem um pouco degradados, como resultado do uso e do desgaste. Entre
um inquilino e outro, sobretudo quando o locatário morou no imóvel por
muito tempo, é essencial fazer os reparos necessários para atrair
inquilinos interessados em permanecer por muito tempo, e até para poder
cobrar um aluguel maior.
“Os inquilinos não querem fazer um grande investimento para tornar o
imóvel habitável. No caso do aluguel residencial, em geral as pessoas
têm um prazo curto para se mudarem. Se o proprietário despreza este
fato, acaba atraindo um inquilino de pior qualidade e tendo que negociar
um valor menor”, explica Nelson Parisi Junior, presidente da Rede
Secovi de Imóveis.
A dica de Parisi é que o proprietário sempre forme uma reserva com um
percentual dos aluguéis recebidos ao longo do tempo para a manutenção
do imóvel ao final da locação. “Como ocorre com qualquer outro produto,
há concorrência, e um imóvel melhor atrai um locatário melhor”, diz.
Segundo o diretor de locações da imobiliária gaúcha Guarida, Régis
Scalari, os inquilinos evitam mesmo imóveis mal conservados “A resposta
que recebemos dos interessados é que simplesmente ‘não dá’”, diz
Scalari.
2. Não adaptar o imóvel residencial ao uso comercial
No caso dos imóveis comerciais para locação, a falta de adaptação vem
se somar à má conservação na função de afastar bons inquilinos. Nelson
Parisi explica que proprietários de casas localizadas em regiões que se
tornaram comerciais normalmente desejam alugá-las para esta outra
função. Porém, muitos não se preocupam em adaptar o imóvel para
finalidades comerciais.
Ele explica que a divisão de cômodos, os tipos de janelas e a rede
elétrica das casas residenciais muitas vezes não suportam a atividade de
uma empresa ali instalada. “Até ontem aquele imóvel era uma residência.
O proprietário deve investir algum dinheiro para adaptar a casa para
uso comercial, a fim de atrair bons inquilinos”, observa Parisi.
3. Ser inflexível na aceitação de fianças
O fiador não é o único tipo de garantia que o inquilino pode
oferecer. O seguro-fiança já é largamente difundido e oferece garantia
pelos 30 meses do contrato de aluguel, caso o inquilino fique
inadimplente. Essa é a modalidade que mais onera o locatário, uma vez
que o valor pago a título de prêmio não é devolvido. Mas é uma
alternativa para quem não tem fiador.
Existem ainda outras modalidades que dispensam o fiador e que
possibilitam ao inquilino reaver o dinheiro depositado com correção
monetária na hora de deixar o imóvel. É o caso do Título de
Capitalização, da caução depositada em caderneta de poupança e dos
fundos de investimento.
Outro obstáculo que os proprietários costumam impor é de só aceitar
fiador com imóvel na mesma cidade do imóvel que está sendo alugado. Isso
é permitido, uma vez que torna a operação menos onerosa caso seja
preciso executar a garantia, mas deixa de fora todos os inquilinos
nascidos fora da cidade.
Se a administradora do imóvel tiver uma estrutura nacional, pode ser
interessante aceitar fiadores de fora. Contudo, se o proprietário
realmente não quiser ceder, é bom considerar a aceitação de outras
formas de garantia. “O ideal é aceitar o máximo de garantias possível”,
diz Régis Scalari.
4. Rejeitar locatários que tenham animais ou filhos pequenos
4. Rejeitar locatários que tenham animais ou filhos pequenos
Scalari lembra ainda que alguns proprietários não querem inquilinos
que tenham filhos pequenos ou animais de estimação, sem razão aparente.
“Às vezes é uma casa com quintal, com toda a possibilidade de ter um
animal de estimação, e o proprietário não quer. Mas isso não tem muito
sentido, pois o locatário tem que devolver o imóvel exatamente da forma
como o alugou”, observa o diretor de locações da Guarida.
5. Restringir demais o uso e as modificações permitidas no imóvel
No caso de um imóvel residencial é até razoável restringir o tipo de
modificação que possa ser feito. Mas, para Régis Scalari, restrições a
modificações mais simples, como furar as paredes, não têm muito sentido,
uma vez que é fácil revertê-las na hora da devolução do imóvel. “A
pessoa pode querer morar no imóvel por cinco, dez anos, e não vai poder
pôr um quadro sequer na parede?”, questiona.
Se o imóvel for comercial, essa intransigência se torna ainda mais
complicada. “Para o negócio que vai se instalar ali pode ser importante
fazer mudanças internas, como derrubar uma parede ou pintar as paredes
de outra cor”, explica Scalari. Ele lembra ainda que há proprietários
que chegam a restringir o tipo de negócio que pode ser instalado ali. Do
tipo que aceita restaurante, mas não farmácia, por exemplo.
6. Anunciar o imóvel em muitas imobiliárias
Em tese, anunciar o mesmo imóvel em mais de uma imobiliária pode
fazer com que os corretores sejam mais compromissados e se esforcem mais
para alugá-lo rapidamente, a fim de embolsar a comissão.
Contudo, o tiro pode sair pela culatra. Um imóvel anunciado em mais
de uma ou duas imobiliárias pode passar a impressão de estar “encalhado”
e de que o proprietário já está desesperado para locá-lo de qualquer
maneira. “O inquilino em potencial pode achar que o imóvel tem algum
problema”, diz Nelson Parisi, da Rede Secovi.
7. Ausência de armários e presença de mobília
7. Ausência de armários e presença de mobília
Armários são grandes atrativos dos imóveis residenciais para locação,
e a ausência desses móveis, especialmente na cozinha, pode dificultar
para o proprietário encontrar um inquilino. “Pessoas mais velhas, que já
vivem de aluguel há muito tempo, podem até ter seus próprios armários e
até preferir imóveis sem esses móveis. Mas os mais jovens normalmente
preferem apartamentos com armários”, explica Régis Scalari.
Apartamentos totalmente mobiliados também podem espantar inquilinos.
Normalmente, explica o diretor de locações da Guarida, esses imóveis
atraem um público mais jovem, que está começando a vida, como
universitários ou pessoas que acabaram de se formar e conseguir o
primeiro emprego. Pessoas um pouco mais velhas, com mais renda,
estabilidade e desejosas de construir um lar provavelmente preferirão
imóveis sem mobília.
Por: Julia Wiltgen
Fonte: Exame
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